不動産コンサルティング

あけましておめでとうございます今年もよろしくお願いいたします。

今日はとっても冷え込んでいて寒いですね。

みなさんヒーター全開でしょうか。私の家はとうとう「こたつ」を出してしまいました。
こたつへ入ってしまうとなかなかでれなくて困るから、、と出していなかったのですが、
正月に祖母の家で入ってしまい、せっかく家にあるのに使わないのもなんだしと言い訳をしてだしました。
暖かいです！！

寒くなると火災で亡くなるかたが毎年います。今年にはいっても子供が３名もなくなっています。みなさんも
気をつけてくださいね。



当社はアパートの管理会社です。

管理させて頂いているアパートには「防火対象物」の定期点検報告を義務づけられている物件もあります。

主に共同住宅の場合３０名以上収容の場合（その他条件あります）　です。

当社でも専門の業者に依頼をし、行っていますよ。



「一定の防火対象物の管理について権原を有する者は、防火対象物点検資格者に防火管理上必要な業務等について点検させ、その結果を消防長又は消防署長に報告すること」また、点検は１年に１回とし、その結果を消防長又は消防署長に報告すること

とのこと。

また内容は・・・

防火管理者を選任しているか。
　・消火・通報・避難訓練を実施しているか。
　・避難階段に避難の障害となる物が置かれていないか。
　・防火戸の閉鎖に障害となる物が置かれていないか。
　・カーテン等の防炎対象品に防炎性能を有する旨の表示が義務付けられているか。
　・消防法令の基準による消防用設備等が設置されているか。

などなど。


確認してもらうと避難階段にｸ―ラーの室外機が設置されていて避難の障害になっていた例もあり移動
移動の工事を行ったこともあります。

日ごろ見落としがちなのですが、プロの点検は必要ですね



また別に「消防用設備等点検報告制度」というものもあって機器を点検します
こちらも点検してみると
外に設置してあったはずの消化器が紛失していた、
消化器の期限がきれていたなどという事例もありました。
また各部屋ごとに火災警報器が作動するかなどの確認も行うので
入居者の方は安心だと思います

オーナー様は定期的に費用が発生するのでその費用も予定をして
建築しないといけないので大変だなと思います。



火災の発生は約９割は住宅でおきていて死者の６割は火災にきずくのが遅く逃げ遅れが原因とのことです。

部屋に住宅用火災警報器がついているかな？？



そういえば昔の家には「火の用心」って貼られている家多かったですよね




  

おはようございます

小室さんが保釈金を支払って釈放されました。
総資産は１００億を余っていたということですが・・・

私もそうですが人はお金を持っていたら使ってしまいます。
使わなければ経済も成り立たないからなどと言い訳もよくします。

小室さんの場合は一般人の私からみれば　信頼のおける専門家に相談したら
よかったのに・・・・などと単純に思ってしまいます。


話はかわりますが

先日「結構な収入があっても資金づまりをおこす例」のライフプラン表を作成しました。

自動車購入をあと1年おくらせていれば、あのとき自動者購入金額を下げていれば、

旅費を少し削っていれば、、、、資金づまりはなかったはず・・・

と机上でライフプラン表を作成してみると数字ですから意外と簡単にわかります。

概算ですとソフトもありますので数時間で作成できると思います。

まず、自分の収入がいくらで、生活費がいくら必要か、から計算してみましょう


私も安易に車を購入したり旅行へいっていますので自分のから作成しなくては・・・と若干
心配になりました。

計画表を作ると今回は購入しても大丈夫と安心して買えるようになるので
１２月中にはまず作成してみたいと思います。
つまり、自分自身のもこれからです

ライフプラン作成はおすすめですので
まず専門家に相談した方がいいとおもいます。専門家は沖縄にも多数いらっしゃいますよ！！
（１００億あっても足りなくなる人もいるのですから・・・）

不動産コンサルタント技能登録者
AFP
安慶名　美千代





  

こんにちは

今回は駐車場の管理の問題をかきたいと思います。

当社でも何箇所か駐車場を管理させて頂いております。




駐車場契約で土地の賃貸借契約の場合、借地借家法の適用がありません。

借地借家法上の保護を受ける「借地」は建物を建てる目的で土地を借りる

契約です。駐車場の場合は車両を置く目的での土地の賃貸借契約であるた

め駐車区画を借りる賃貸借契約には借地借家法の適用はありません。

ですが、もし、滞納や放置となると解約手続きや、放置車両の

処分で大変です！！（今後記載します）　　


契約する際に本人や実家や職場の連絡先等をしっかり押さえて

おく必要があります。トラブル予防です。



よく、駐車場での問題点でとりあげられるのは放置車両と思われますが

実際管理をしていて大変なのは

①盗難自転車や、使用不能な自転車の放置

②近隣からのゴミが捨てられる

③違法駐車

④車庫証明の末梢を放置

です。

盗難バイクと思われる場合は警察へ連絡し引き取って

もらえますが

自転車やゴミ(壊れた電化製品のときもあります）の場合は


処分費がかかります。

定期的にまわって清掃を行いその都度処理をしていますが

駐車料の回収だけ行って確認にいかないと

タイヤが捨てられ、どんどんいろいろなゴミが持ち込まれます。


管理者が２４時間みはることもできないし、また、だれでも

入れる状態ですので


管理者だけで確認する他に

少しの変化でも契約者から連絡がくるなどの対策も

有効だと思われます。






不動産コンサルタント技能登録者
AFP

安慶名美千代




  

南部不動産業社会主催で、旧大里村役場と旧具志頭村役場で
18日と19日に不動産に関する無料相談会を行いました。



2日間で約30名余の方が相談にみえました。




内容としては、相続・生前贈与に関することが大半を占めていました。
30台の女性の相談も多かったです。



毎年この時期に、南部の市町村で行っています。
不動産に関することでしたら宅地建物取引業協会の方でも定期的に
無料相談を行っていますので、ご利用下さい。

861－3402です  

建築関連業者（設計、施工、下請け）の見分け方NO 1

住宅やアパート建築の際、設計業者、施工業者選びは苦労しませんか。

デザイン性、間取り、内装や住宅設備のグレード及び総工費など具体的なものから、
営業担当者の信頼度、金融機関借り入れのお手伝い、引渡し後のアフターや
メンテナンスの対応、施工品質などの付加価値的なものがあります。

近年、デザインや間取りを重視しているお客様が多くなってきました。
特に外観のデザインについて、拘りを持つ方が多くなりました。
プランを作成するのは設計です。恣意的ではありますが、設計士には
２つのタイプがあると思います。

1つは、デザイン性が高い芸術的な観点から設計をする建築家です。
もう1つは、施工や機能的な観点から設計をする建築士です。

どちらがいいとは言えませんが、
デザイン性を求めると、間取りや機能的空間に対してどうなのか？
又、工事費は？などの相対的な見方が必要です。
施工や機能的な観点を重視すると、個の住まいとしては？家族の幸せづくりの
空間としては？これも一概にいいとは言えません。

「住まいとは何でしょうか？」

まず、安全でなければならないと思います。
古来から生命を守る場所だったと思います。

次に、子孫の継承と繁栄（幸せを育む）場所ではないかと思います。
１つの一族が集落を形成していた。

他にもいろいろな概念あると思いますが、これらを満たすものとして
『安全と安心』が、住まいのキーワードとして重要ではないかと思います。
また地域の特性合った（間取り、配置、建材など）住宅、そして外壁の色等は
周辺の環境とバランスの取れた色にする必要があります。
すべて、地域との調和が重要だと考えています。

最近は、個性的といって奇抜な色の住宅が増えたような気がします。
目立つのは消防署とか病院だけでいいのでは。

◇住宅設計のポイント

周辺地域とバランスの取れた安全で安心な暮らし望める設計
昔の住宅のつくりを参考に、周辺地域とバランスを取ることです。
近年はセキュリティー対策が重要になっています。
間取りは、通気性や環境にやさしい。

工事費の面から施工を熟知している設計業者を選択。
設計監理がキチンとできる。
資材や住設備費を含め概算見積もりと提案ができる。
施工業者との連携が取れている。
工事の工程も詳細までチェックできる。

続く・・・・・・・・

以上、上げてみました。参考にしてください。

不動産コンサルタント　有馬　良一
  

こんにちは。

よく、住宅ローンで商品はどの商品がいいですか？

と聞かれるのですが

住宅ローンは固定金利、変動金利、固定金利選択型が

あり、元金均等返済と元利均等返済があります。


固定金利は３０年間借り入れる場合３０年間ずっと金利が同じ

ということです。

変動金利は半年ごとに金利が変動するということで

固定金利選択型は数年間だけ固定金利でその期間経過後

再度どうするかきめます


変動金利は固定金利よりも通常低い利率です。

ある程度、預金等があり金利が上昇しても支払が可能な場合や

繰り上げ返済を行う予定がある、一括で返金できるような貯蓄ができるという

みとおしがたてられる方は　わざわざ固定金利で高く借りるよりは

変動金利の低い利率が借入た方が良いと思います。


ただ、借入期間をいっぱいいっぱい借り入れる予定で、貯蓄を増やすことが

むずかしい、金利が上昇すると返済が難しいという方は固定金利が

良いと思います。


また、銀行が貸してもらえる金額が返済できる金額ではないので

自分の家計で支払える額を試算することが大切ですよ！


不動産コンサルティング技能士
AFP
安慶名
  

こんにちは。

宅地建物売買の際に、「重要事項説明」を行います。

当社でも売買物件を取扱う際、売主様から預かる場合も、買主様へ売却する場合も
調査します。

調査の内容は主に重要事項の説明の項目です。

法務局で謄本等を申請し、

差し押さえが入っていないかどうかの確認

都市計画を確認

道路の設定状況を確認

おもに建築が可能かどうか

などです。


例えばの話ですが、宅建業法上には、該当物件、近隣の地盤沈下

の情報までは調査の対象ではないため、

購入後にもしかするとですが、地盤沈下をおこし

建物が傾く・・・ということもありえないことではありません。

また、公簿売買の場合は、登記簿と現状が大きく変わる場合もあります。

敷地越境なども確認する必要があります。


重要事項の説明は悪質業者を排除するためにあるので、

すべてをカバーしているわけではありません。


土地はつながっているためトラブルも多いのですが、法的な条件が

クリアーされたからといってもトラブルが発生する可能性もあります。

もし心配ということであれば

多少費用はかかりますが専門家へ調査を依頼することも選択肢の

ひとつですよ！！


不動産コンサルタント技能士
ＡＦＰ
安慶名　美千代


  

　◆　アパート建築最終編

私がアパートの企画・営業及び賃貸管理に携わってきて
18年になります。

当時、設計は設計事務所、施工は建築会社、管理は不動産会社が
という流れで仕事が動いていました。アパート事業における分業を
会社別に行っていました。

それから、バブルが崩壊し数年たったころから、設計、施工の建築会社が
出てきました。全国でフランチャイズ展開している本土の会社や地元の建設会社が
売り上げを逓増していきました。

その後、設計施工に賃貸管理（アパート管理）まで行う会社が増えてきて
現在のような乱立した競争の時代へと移ってきています。

＜アパート事業は入居率で決まる＞

日々変化して予測できないのが入居率です。20年以上の長期的になると
尚更です。
社宅としての法人契約や米軍人、自衛隊契約など特定の契約以外は一定期間
入居率100％を保障できません。

如何にして入居率を100％近づけるかが重要なポイントです。

入居者が一番重要視していることはなんだと思いますか。
各種の不動産関連の協会やメディアのアンケート調査の結果は
家賃です。
間取りや設備、建物のデザイン、セキュリティー等ありますが、
これらは入居の意思決定を補完する要素です。（優先順位はありますが）
相場家賃を正しく押さえること。これが絶対条件になります。

この事により、アパート建築の周辺の市場調査と今後の動向をデータで
客観的に把握しなければなりません。

デザイン性の高いアパートが人気あるから、デザインに拘ったアパート
を建てても家賃が相場より2割以上高かったら、空室率の高い確率が増します。

家賃設定によって、長期にわたるアパート事業収支が決まってしまうのです。

では、アパート建築の重要な要件として、

　★アパート事業に関連するマーケット調査が重要

どの建築会社も、家賃相場は調査しますが、
空室率は、
近隣のアパート入居者の年代は
家族構成は
エリア内の人口の増減は
子供の教育環境は（保育園等の施設は）

＊エリア内のアパート入居者はどの年代層が多くいるのか、どのような物件が
入居率がいいのか、さらに、人口の増減による今後のアパート需要の動向は？
等調査、予想しなければなりません。
　ここが重要なポイントなんです。
このような提案書を持ってくる会社を選んでアパート建築を任せるようにしたら
どうでしょうか。

不動産コンサルタント技能士　
有　馬　　良　一

  

◆居住用（賃貸アパートなど）と店舗用どれがいいの？

　　一概に居住用がいい、店舗用がいいとか言えません。お互いに
　　メリット、デメリットがあります。

　＜居住用＞

　　　メリットとして、

　　長期的（20年以上）に見て入居率が90％前後と安定している。
　　そのため、高額な収益は望めないが、借入金の返済が終了すると
　　ある程度まとまった収益を得られる。

　　デメリットとして

　　収益性が低いので、入居率(85％以下)が落ちるとキャッシュが
　　詰まり手出しが出る。
　　10年以降のメンテナンス費用が増加してくる。
　
　＜店舗用＞

　　メリットとして

　　居住用に比べて収益性が高い。
　　一度契約すると5年以上の長期間の入居となる。
　　居住用に比べ収益性が高い。
　　通常、給排水関連の設備しかないのでメンテナンス費用が少なくてすむ。

　　デメリットとして

　　賃貸契約が終了して、次の入居者が決まるまで長い期間、空室になる
　　可能性が高い。

　　それは次の事項によるため　
　　・企画の段階で、特定の業種に絞った提案をしなければならない。
　　　沖縄は車社会であるため、業種にあった駐車台数を確保する必要がある。
　　　店舗と併用型の物件は、両方のリスクが出る場合がある。
　　・店舗は車の往来が多い場所と駐車場が多く必要で、居住用は閑静な場所で駐車
　　　エリアを店舗と区分させる必要があるので、賃借人のニーズが相反する。

◆特に重要なことは

　　①土地の立地的な優位性はなにか。

　　②その周辺の環境で安定的なニーズは何か
　　　その為の必要最低条件は　高い入居率が維持できるか。
　　③賃料は相場を参考に適正な金額にする。


　　＊その周辺の市場調査を基にした企画が重要です。根拠のないデザイン性、
　　　　間取りがいい、収益が高い、建築費が安い、信頼、実績の売り文句で
　　　　建築していませんか。
  

こんにちは。

平成２１年１０月１日より

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」

施行されます。

新築住宅を引き渡す場合に、業者が保険加入、又は供託

をします。住宅の買主さんが安心して購入できるように

なります。


どうしてこの法律が施行されたかというと

あの、有名な姉歯事件（構造計算書偽装問題）のように

購入後に建て換えをしないといけない。しかし、

ローンが残って二重ローンになってしまう・・・

建築した、もしくは販売した業者は倒産して・・

というような事態に対応するためです。

現在も「住宅品質確保法」により売主や請負人には

瑕疵担保責任が義務づけられています。

が、やはり業者に資力がないと適切な補修ができないと

いうことで今回の供託や保険が義務付けに

なりますということです。

ですが、高額な住宅を建築すると全額が保証されると

いうことではないので、なんでもですが、内容をよーく確認

する必要がありますよ！！

要注意です。




  

◆居住用物件と店舗用物件の違い

居住用物件は、ニーズが多くあるので安定収益を得ることができる。


店舗用物件は、ウオンツはあるがニーズが少ないので収益が不安定である。


一坪当りの家賃を比較すると店舗の方が居住用に比べ1.5倍の賃料を取れます。

さらに、建築単価は店舗の方が居住用の2/3です。利回りで約2倍ほどの差が出ます。

そうなると、店舗の方が断然いいということになります。


◆では、本当に店舗がいいのでしょうか。

ここで、入居率のリスクが出てきます。

立地的に大変恵まれた場所を除き

個人のニーズの変化に伴って小売業やサービス業は5年から10年スパンで

変化しています。

最近では、居酒屋、岩盤入浴、グルメなお店（菜食館）などがあります。

沿道のドライブインレストランやブティク（女性用衣料品店）なども

少なくなりましたね。

今はニーズがあり事業も上手くいきますが、年数とともに収益も

落ちて行きお店を閉じることとなります。

そして、空き室になり入居事業者を募集しても、なかなか決まりません。

当然、家賃を下げたり、敷金をゼロにしたりしますが、半年以上の

長期空き室になる事は稀ではありません。

その結果、20年ぐらいの長期的な視点で入居率をみると、

50％から70％なることがあります。

だから、家賃が居住用に比べ1.5倍ほど高くなるのです。

◆居住用（賃貸アパートなど）と店舗用どれがいいのですか？

次回へ続く
  

こんにちは。
昨日ですが定期借家アドバイザーの講習に参加しました。

日本では

土地の賃貸借の場合ですが「普通借家契約」の場合ですと
「最低３０年」で建物を所有する目的で契約します。

特徴は３０年後（更新時）に建物が残存していた場合には
契約が「自動更新」になり建物が存在する限り
または、更新時に貸主さんが「この土地でなければ絶対にダメと
いう正当事由」がないと土地を貸し続けることになります。

それでいろいろ土地の利用に支障がでてきています。

もっと別の形で利用したいができない、また、借地で貸していると
なかなか売却しずらいこともあります。
また、立ち退いてもらう際には借地権や建物の買い取りを
行う必要があります。




それであたりまえといえば当たりまえなのですが、
契約期間が終了すると
建物を取り壊して立ち退いてもらえる
定期借地契約がでてきました。

一般の定期借地権の場合は５０年以上です。
公正証書等の書面で契約をしなければなりませんが
期間が終了すると土地がもどってきて所有権は残ります。

また、定期借地権を設定するので土地の評価が下がるため
相続税　が下がるということもあります。

一般的にはアパートを建築し、ローンが発生し土地の評価をさげ
相続税を下げることがメジャーな相続対策ではあります

定期借地契約で土地を貸すと
ローンを組む必要がなく、空き室等の心配をせず
相続対策ができる点がメリットだと思います。


もし機会がございましたらご検討くださいね

  

アパート建築こんなに多くて大丈夫・・・NO2

＜大手不動産建築会社の現状＞

沖縄市のM地区、大手不動産建築会社の建てたアパートが
たくさんあります。

家賃保証付きです。（全部ではないと思いますが）
これからアパート建築をされるオーナー様、家賃保証の
内容の細部に亘って把握していますか、

・保証期間は？

・家賃保証の見直しは何年後？その条件は

・現在の契約変更等の内容で多いのは？

・提案土地周辺の築年数別入居率は？

・保証会社が倒産したら？

最低でも上記の件は確認しておく必要があります。

このM地区、明らかに供給過剰です。
入居率の悪い物件、いい物件がはっきりしています。

◆なぜでしょうか。

オーナー様のアパート事業収支の要点は

・入居率をできるだけ100％に近づけること。

　その為には　　　↓

・アパート建築地域の入居者ニーズを把握すること。
　　　　　　　　　　　↓

・それに基づき事業計画を作成する。

◆では、実際はどうかというと

・ほとんどの会社が、入居者に関するリサーチはしていません。

・家賃や間取りなどは、その周辺地域の相場で決めています。

・家賃保証でオーナー様のリスクのないような事業計画になっています。

・入居率100％になっています。借入期間が25年ならば25年間100％の
　入居率はあり得ない。

・長期的、短期的な補修、メンテナンス費用（毎月の共用電気料や水道料含む）
　が事業計画に入ってない。

＊大まかな事業計画書です。保証家賃が５％、または入居率が５％変わった
だけでも事業収支に（実質利回り10％前後しかないのに）大きく影響します。

さらに大規模な修繕も築15年以上から発生します。

所得税は？　国民保険、年金は？　住民税は？
これらも、アパート事業所得が発生するので上がってきます。

キャッシュは大丈夫ですか。

いろいろな費用が発生するのに、簡単な事業計画書を信じていいのでしょうか？

私は疑問を感じます。


◆家賃保証、建築単価、設備やグレードだけに囚われないで、

入居者の視点で総合的に事業を組み立てる必要があります。


◆オーナー様のお客様は入居者です。

建設、不動産会社のお客様はオーナー様です。

★結論として、建築、不動産会社は入居者の視点を持たなければなりません。

入居率を100％に近づけ、安定収益を確保できる計画でなければアパート事業は

成功しません。

　（　　　　有馬　　　　）
  

おはようございます。

不動産を探されている方で条件として

「海がみえる物件」はやはり人気があります。

希望をお客様にうかがうと玄関あけると目の前ビーチを

想像されている方もいらっしゃいます。

（実際には海に近すぎると塩害などもあります！！）

また、読谷や恩納村地区も人気でここ２，３年で

一気に土地の価格があがりました。

南部地区でも海がみえる物件はあります。

先日、知念の「くるくま」にいってきましたがやはり

ずっと沖縄にすんでいますが　「絶景」で感動しました




南部地域は北部地域よりも那覇へのアクセスを考えると便利で

おすすめですよ

  

こんにちは。今度は台風１７号が発生していますね。

今回は家賃滞納保証の件です・・・

みなさんもご存じだと思いますが、「リプラス」さんが９月２４日に破産申請
を出しました。

上場企業で家賃保証の事業ではだんとつ１位だった会社です。

原因は本業の売上がわるかったわけではなく、資金運用でサブプライムローンで

数十億円のマイナスが発生したことが原因だと思われます。

金融業界がごたつき資金がまわらなくなるとどれだけ業績が好調でも

企業は倒産します。

また、リーマンの倒産でも東京証券取引所のお金が何兆円も

消えてしまったのかと考えると資本主義の悪い点を思い知らされました。

大企業は株の発行で資金集めができる点が長所ですが、

長所と短所は本当に紙一重ですね。

また、当社もリプラスさんに加盟はしておりましたが、取扱数が少なく

影響はでていませんのでご安心ください。

（Ａｇｅｎａ）




  

こんにちは。当社ではアパートの管理を行っておりますが。。。

台風がきそうになると

やはり
物件が心配です。
空き室などの看板がとばないかの確認はもちろんですが、

テレビのアンテナが折れたり、以前は物件のポストがとばされた
こともあります。

昨年の台風時には空き室にガラスがわれ雨風が室内にはいってきて
ベニヤの貼り付けを行ったり・・・

やはり、建物の管理を行うことは大変です。

つね日頃から点検口が開いていないか？などの確認を行うように
はしていますが、再点検、が必要です。


自然災害のリスクがある点も
アパートの管理で大変な業務だと思います。




  

おはようございます。よく、アパートの建築の際に
≪３０年一括借り上げ≫で安心。というフレーズをよく聞きます。

本当にそれだけで安心か？といえば・・・・・

まず、企業としても空き室になった場合は家賃を補填しなければなりませんので
家賃の設定はこの金額であれば確実に入居者が決まるである金額に
設定します。

また、≪家賃固定≫ということで安心。というフレーズもよく聞きます。

何年間の固定でしょうか・・・・


たとえば月の賃料６万円の１２世帯の物件で３０年間、入居率９７％の場合
３０年間の賃料総額が２５１，４２４千円です

これが賃料８０％保証の固定の場合ですと月額賃料４８，０００千円の１２世帯
３０年間の入居率100％の場合の賃料総額は２０７，３６０千円です。

30年間で４４，０６４千円の受取れるはずの賃料が受け取れません。
その他諸費用や所得税も考慮しなければなりませんが

安心のために一括借り上げをしてしまうとオーナー様は低利益になってしまします。


やはりある程度の利益をだしたいということであれば保証というよりは

「入居率をあげる」ことが一番重要です。


市場の変化で人気の地区になったりそうではなくなったり、人気のデザインがかわったりなどと
変化はありますが、その対応はどちらにしても行わないといけません。


ですので、できるだけ入居率をあげ、収益力をあげるようにできる会社を
選ばないといけないですね。






















  

＜アパート建築が多いのはなぜ？＞

名護から以南の市町村で、近年アパート建築が増えています。

その背景として

10年ほど前は、大東建託や地場の建築業者がフランチャイズ展開の
建築コンサルタント会社と組んで規格型の建物と施工システムを取り入れ
ローコストで高品質を謳い文句に業績を拡大していました。当然、企画、設計
施工、アパート管理まで。

では、近年どのような変化が出てきたかというと、
3年前の県内特Aの建築業者の談合一斉摘発です。衝撃的な出来事です。
130数社のすべての建築業者が摘発されたのです。
その後の建築業界に大きな暗雲をもたらします。
公共工事を受注しても利益が出ない。採算ギリギリで入札しなければ受注が取れない。
会社を維持するため利益度外視で受注する企業も出ていました。手形を落とすための
受注です。

このような状況下、公共主体の会社が、民間のアパート建築にシフトしてきました。
個人住宅の建築ではないのです。
この理由は、
① 一棟当りの建築金額が一億前後と、公共工事に匹敵するくらいの請負額である。
② 公共建築の施工技術や施工管理を取り込める。
③ 戸建住宅ほど営業力、企画力を必要としない。
上記のことが要因として上げられます。

＜県内の建設業は価格競争に突入＞

県内の企業の特徴は
大手、中堅企業は、一般管理費の経費が大きいため粗利益10％前後が損益分岐点。
今までの実績と信用、企画商品を作り受注をしている。


小、零細企業は、一般管理費が低いため粗利益５％以下でも利益を出すことができる。
低価格を売りに、個人のつながりで受注

県内の企業は大小問わず、公共工事の収益減をアパート建築に求めシフトしたことで、会社の存続維持のために、受注獲得へ鎬を削り、価格競争へと入っていきました。

＜県外大手企業は知名度を生かし家賃保障などの安心プランで受注増＞

県外の大手企業は、
ブランド力、家賃保証や押しの営業で受注を拡大している。
沖縄の年配の方は、強気な営業に弱くて、何回も足を運んでいると情が移るのか、あなたに任せますよと簡単に契約することがあります。営業マンが沖縄の人ならなおさらです。

その反面、同じ建物で供給過剰。
沖縄市の美里地区は、大手企業のアパートがたくさんあります。当然入居状況もよくありません。間取りやデザイン等の良い物件はすぐ決まりますが、同じ造りの規格型の建物は入居させるのに苦労している状況です。

＜上記の結果＞
どこが最終的に勝ち残れるか明白です。価格競争をしてはいけないところ（県内企業）が、価格競争をしているのですから、結果は決まっています。県外企業です。
市場が縮小したら勝ち逃げもあるのでは？

全体として市場は厳しい環境に入ってきています。建築資材は、前年より２０％ほど値上がりし、さらに、建築基準法改定による受注から完成引渡しまでの期間が今までより長くなり生産性及び企業収益を圧迫しています。建築及び不動産業は淘汰の時代に入っています。

アパート経営を考えているオーナー様、見極めが重要です。業者選びは慎重に。  

こんにちは。9月１５日の賃貸住宅新聞に
平成２１年より「相続税法」が５０年ぶりに改正　「予定」
との記事が掲載されていました。




ちなみに現在は
≪法定相続分課税方式≫で
≪遺産取得課税方式≫へ変更予定とのこと。


たいへんおおまかですが
何が異なるかといえば現行は
法定相続分（この記事では子供２人）で税金を計算して
その後、実際に相続した財産分に税金を按分していた
ので相続税の負担割合は同じだった

が、、、

個別に実際にい相続した財産に
税率をかけるように変更するとの

内容。（だと思う・・・・）

基礎控除のマイナスの仕方も
現行は法定相続人が２人の場合は７，０００万
で最初に課税財産からひきますが

個別に計算なので３，５００万づつひいてから
税金を計算をするとの

内容（だと思う・・・）



何か問題が？と思っていたのですが、読んでみると今まではこの例では
７，０００万までの相続財産に関しては税金がかからなかったのに
遺産取得課税方式の計算の場合は　個別に計算するため
３，５００万以上一人が相続すると税金が発生する点
また、累進課税は同じなので多く相続すると率も変更になる点
が注意が必要　　　とのことです。


他にもメリットも掲載されていたのでみなさんも読んでみてくださいね！！


やはりむずかしいですね～



  

こんにちは
先日【敬老の日】で　久し振りに姉の家で家族にあいました。

幼稚園児の姪（妹の子）がこの家が一番【じょうとうだね～】というので
確かに姉の家はマンションで綺麗だと思っていたのですが
私が次にじょうとうなのは？と聞くと　次が【おじぃ】その次が【自分の家】
で一番じょうとうじゃないのが【私の家】で
私の家は最下位でした。

いくらなんでも【おじぃ】の家より下に配置されたので
理由を尋ねると
【泥棒が入りやすい！！】という答えでした。

当社でもマンションやアパートを多数管理させて頂いていて　【セキュリティ付き】の物件は人気です。
ですが、子供からもそういう基準でランク付されるとは
ちなみに私の家は一階ではき出しから出入りできるので危ないとのこと！！

現在でも、防犯対策は重要だという認識はあり、投資物件でも【設備は大切】
とブログにも記載したと思うのですが、

あらためて投資用物件を建築、もしくは探す際には【防犯上】の点に気をつけようと
思いました。